Conseil en ingénierie immobilière
(SCI – Holding – OBO – Démembrement)
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Vente de votre bien
SCPI sur fonds propres ou à crédit
Achat d’immobilier défiscalisé
Souscription d’emprunt
Vente de votre bien
Nous vous proposons de vendre votre appartement ou votre maison si vous souhaiter confier ce travail à un professionnel. Nous disposons d’un historique de vente de biens immobiliers du studio au pavillon avec jardin, en passant par les résidences secondaires en montagne ou bord de mer.
Pour ce faire, nous nous occupons de tout. Nous sublimons votre bien au travers de photos et vidéos. Nous établissons une documentation exhaustive de votre bien. Nous organisons des visites une par une et vous communiquons un compte-rendu de chacune. Nous sommes présent lors de la signature de la promesse ainsi que celle de l’acte de vente. Nous disposons des agréments pour cela et notre commission est bien inférieure à celle pratiquée par une agence traditionnelle.
Conseil en ingénierie immobilière
Acquérir de l’immobilier reste un sport national en France. Cependant, il est nécessaire d’appréhender la nature de l’acquisition, le mode de détention, voire d’anticiper la transmission. L’équation se complexifie et implique des choix. C’est au cours du temps que l’on se rencontre qu’une autre voie aurait été préférable.
Nous étudions tous les scénarios possibles : résidence principale, secondaire, locative — nue micro foncier ou réel — meublée LMNP micro bic ou réel — physique ou SCPI — en usufruit locatif social — avec ou sans crédit — avec ou sans réduction d’impôt — en direct ou dans une SCI à l’IR ou IS ou une SARL de famille ou une assurance vie — avec ou sans démembrement…
Notre valeur ajoutée est de vous rendre ce sujet digeste. Pour cela, nous vous rédigeons des scénarios qui :
- mesurent les enjeux liés à votre situation sur un plan civil, économique, juridique et fiscal
- chiffrent les différentes options s’offrant à vous
- et comparent des critères simples pour éclairer votre décision
Le fait que nous nous rémunérions sous forme d’honoraires vous garantit un conseil impartial. Vous décidez ensuite de dérouler ou non le scénario qui vous convient, avec ou sans notre accompagnement.
FOCUS – Quel rendement en immobilier ?
Le rendement est la contrepartie de plusieurs éléments : géographie, fiscalité, gestion propre ou déléguée, risque de liquidité, risque d’impayé, risque de vacances locatives, etc.
Bien nu
2 à 9% brut
immobilier pur
les PLUS : choix du lieux, choix du bien, choix du locataire, faible volatilité, éligible à la défiscalisation
les MOINS : fiscalité défavorable, manque de diversification, risque de vacances locatives, vente tout ou rien, risque d’impayé non dilué, gestion chronophage
Meublé LMNP
3 à 9% brut
immobilier pur
les PLUS : idem que bien nu et fiscalité avantageuse
les MOINS : idem que bien nu et non valable pour les grandes surfaces
SCPI
4 à 7% brut
foncière non cotée
les PLUS : accessible dès 1.000€, diversification maximale, vacances locatives diluées, liquidité, gestion pro et réglementée, faible frais de gestion, régime des plus-values immobilières
les MOINS : frais d’entrée, décote de 10% dès l’achat, imposé aux PS+TMI
OPCI
3 à 5% brut
foncière hybride non cotée
les PLUS : accessible dès 1.000€, liquidité, possible d’arbitrer, éligible à un contrat de capitalisation, imposé au PFU à 30%, imposé en partie à l’IFI
les MOINS : forte volatilité, investi en partie en immobilier, frais de gestion élevé, non éligible au démembrement
SIIC
7 à 9% brut
foncière cotée
les PLUS : accessible dès 500€, liquidité, possible d’arbitrer, éligible contrat de Kpi, imposé au PFU à 30%, imposé en partie à l’IFI, existe sous format ETF éligible PEA, abattement proportionnel à la durée de détention
les MOINS : forte volatilité, frais de gestion élevé
Crowdfunding
8 à 12% brut
émission obligataire
les PLUS : accessible dès 500€, investissement court terme, imposé au PFU à 30%, ne rentre pas dans l’IFI
les MOINS : repose sur une activité de marchand de biens et non sur de la location, le souscripteur porte une grande partie du risque
FOCUS – Comment détenir votre immobilier de rendement ?
Le mode de détention se détermine selon vos objectifs : revendre à terme ou transmettre ? gérer seul ou à plusieurs ? faire fructifier le rendement ou le consommer ? etc.
en direct
les PLUS : revenus immédiats, choix entre micro et réel
les MOINS : fiscalité défavorable
en SCI
les PLUS : choix de l’IR ou l’IS, capitaliser ou distribuer les revenus, utilise l’amortissement, plus efficace pour transmettre
les MOINS : coût de fonctionnement, LMNP non compatible à l’IR, fiscalité défavorable du revenu à l’IS
en SARL de famille
les PLUS : capitaliser ou distribuer les revenus, utilise l’amortissement, plus efficace pour transmettre, compatible au LMNP
les MOINS : coût de fonctionnement
en assurance-vie
les PLUS : fiscalité identique pour SCPI et OPCI, hors succession
les MOINS : non compatible avec bien nu et LMNP, incompatible avec le financement à crédit
Obtenez des scénarios d’investissement personnalisés en fonction de votre capacité d’épargne, de la nature de l’immobilier locatif et du mode de détention.